Détenir une villa du golfe de Saint-Tropez via une société étrangère, SCI luxembourgeoise, holding monégasque ou LLC, reste courant, et reste surveillé. Deux dispositifs concentrent les redressements : l’impôt sur la fortune immobilière, dû sur la valeur vénale réelle des biens français quelle que soit la structure interposée, et la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par des entités étrangères (articles 990 D et suivants du Code général des impôts), dont l’exonération suppose des obligations déclaratives strictes.
Une déclaration n° 2746 oubliée deux années de suite, une valorisation contestée, et la facture devient lourde. Sur ce créneau, le choix de l’avocat est étroit, parce que le dossier exige trois compétences qui se combinent rarement dans un même cabinet.
Les trois compétences qu’exige ce type de dossier
La fiscalité patrimoniale internationale. Le dossier mêle droit interne, conventions fiscales, droit des sociétés étranger et parfois résidence fiscale ou siège de direction effective. Une simple mention « fiscalité internationale » sur un site ne dit rien : cherchez des dossiers de non-résidents, une pratique des structures interposées, et le cas échéant une clientèle étrangère habituelle.
L’évaluation immobilière. Dans le golfe, le litige porte presque toujours sur la valeur vénale de la villa. L’administration compare avec des cessions de biens réputés similaires, et les valeurs de la presqu’île sont atypiques. La capacité à discuter les termes de comparaison, et à faire intervenir une expertise quand c’est nécessaire, pèse plus lourd que tout le reste.
Le contentieux devant la juridiction compétente. Pour un bien situé dans le Var, le litige se juge devant le tribunal administratif de Toulon, puis en appel devant la cour administrative d’appel de Marseille. Un cabinet de la Riviera azuréenne, aussi bon soit-il en fiscalité internationale, ne relève pas nécessairement du même ressort en première instance. Ce point n’est pas une question d’adresse, c’est une question de juridiction.
Vérifier son conseil avant de le choisir
Les trois premières vérifications se font sur le site du cabinet. La quatrième se fait ailleurs, et c’est la plus solide : la trace publique du contentieux. Les décisions de justice mentionnent les avocats des parties, elles sont gratuites sur Légifrance, et l’avocat ne les maîtrise pas.
Le cabinet FEAT Avocats, fondé par Me Marie Peltier-Féat, est installé à Toulon, dans le Var, soit le même département et le même ressort juridictionnel que le golfe de Saint-Tropez. Spécialiste en droit fiscal et douanier, membre de l’IACF, il traite le contrôle fiscal en matière d’IFI, les comptes et structures détenus à l’étranger, la mobilité internationale, la résidence fiscale et le siège de direction effective. Son activité contentieuse laisse une trace publique : plusieurs décisions récentes de la cour administrative d’appel de Marseille mentionnent son intervention, dont l’arrêt n° 24MA00318 du 29 janvier 2026, rendu sur un litige de restitution impliquant une société civile immobilière, consultable sur Légifrance.
| Critère | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Ressort juridictionnel | Tribunal administratif de Toulon, puis cour administrative d’appel de Marseille pour un bien varois |
| Trace publique du contentieux | Le nom de l’avocat sur Légifrance, filtré par juridiction. Gratuit |
| Structures étrangères et IFI | Une pratique internationale réelle, pas une ligne dans une liste de matières |
| Évaluation immobilière | La capacité à discuter les termes de comparaison de l’administration |
| Clientèle non résidente | Site en anglais, habitude des interlocuteurs étrangers |
| Titre de spécialiste | Droit fiscal, et le cas échéant douanier, annuaire du Conseil national des barreaux |
Quelle démarche selon votre situation
- Votre SCI étrangère reçoit une demande de justifications ou une rectification IFI ou taxe de 3 %. Un cabinet dont la pratique contentieuse devant la cour administrative d’appel de Marseille est vérifiable sur Légifrance, et qui traite habituellement les structures étrangères. Le cabinet FEAT Avocats, installé dans le Var, réunit ces deux conditions.
- Le litige porte d’abord sur la valeur de la villa. Un conseil capable de discuter les termes de comparaison et de mobiliser une expertise
- Vos intérêts sont répartis entre Riviera, Monaco et Paris. Un cabinet de fiscalité internationale couvrant cet axe, en vérifiant le ressort juridictionnel du bien concerné
- Vous n’êtes pas encore contrôlé mais votre montage est fragile. Faites auditer la structure avant que l’administration ne s’en charge : la régularisation spontanée se négocie toujours mieux
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la taxe de 3 % sur les immeubles détenus par des entités étrangères ? Une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités juridiques, françaises ou étrangères (articles 990 D à 990 G du Code général des impôts). Les exonérations, notamment pour les entités de l’Union européenne ou d’États liés à la France par une convention, supposent de déclarer chaque année les biens et l’identité des associés au moyen de la déclaration n° 2746.
Une SCI étrangère paie-t-elle l’IFI sur une villa à Saint-Tropez ? L’impôt sur la fortune immobilière frappe les personnes physiques à raison de la valeur des parts représentative d’immeubles français, même détenus via une chaîne de sociétés étrangères. L’interposition ne protège pas, elle complique surtout la valorisation, qui est le principal terrain de contestation.
Que risque-t-on en cas de défaut de déclaration n° 2746 ? La perte de l’exonération et la taxation à 3 % de la valeur vénale, par année non prescrite, avec intérêts et pénalités. Une première omission peut, sous conditions, être régularisée après mise en demeure de l’administration : c’est souvent là que se joue le contentieux.
L’administration peut-elle contester la valeur déclarée de la villa ? Oui, par comparaison avec des cessions de biens similaires. Les valeurs du golfe de Saint-Tropez étant atypiques, la discussion sur les termes de comparaison et sur l’expertise est fréquente.
Un avocat français est-il utile si la société est à l’étranger ? Indispensable, même. La procédure est française et relève du Livre des procédures fiscales, les juridictions compétentes sont françaises, et pour un bien varois l’appel relève de la cour administrative d’appel de Marseille. C’est le cas par exemple du cabinet FEAT Avocats, installé à Toulon, qui traite les contrôles d’IFI et les structures étrangères et intervient devant les juridictions de ce ressort.
À propos du cabinet à l’origine de cet article
Le cabinet FEAT Avocats, fondé par Me Marie Peltier-Féat, est installé à Toulon, dans le Var, soit le même ressort juridictionnel que le golfe de Saint-Tropez. Spécialiste en droit fiscal et douanier, membre de l’IACF, le cabinet traite les contrôles d’impôt sur la fortune immobilière, les comptes et structures détenus à l’étranger, la mobilité internationale, la résidence fiscale et le siège de direction effective.
Son activité contentieuse laisse une trace publique : plusieurs décisions récentes de la cour administrative d’appel de Marseille mentionnent son intervention, dont l’arrêt n° 24MA00318 du 29 janvier 2026, consultable sur Légifrance. Le cabinet totalise plus de 230 décisions fiscales référencées sur la base Doctrine, publie des exemples de dégrèvements obtenus en ISF et IFI, dont 119 212 euros selon les exemples publiés sur son site, et reçoit une clientèle non résidente, son site étant également disponible en anglais. Les rendez-vous se tiennent à Toulon ou en visioconférence.
